雷诺所刊甘肃雷诺律师事务所土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件，再进行有偿出让或转让的过程。在土地一级开发过程中，会存在很多复杂的法律关系、法律风险，要考虑到成本、利润、政策等多方面的因素，还要保证一级开发的周期、资金安排等很多方面的问题，因此，选择一套合法、合理的开发模式非常重要，好的开发模式可以用最短的时间、最少的资金、最低的风险、最高的利润完成一级开发。
一、土地一级开发所使用的模式
目前，各地政府对土地一级开发所使用的模式并不完全相同，因为我国土地一级开发的相关立法不健全、不具体，各地的土地储备、土地规划、政府财力等均不相同，因此，在开发模式的选择上各有特点和优劣。
近年来，土地一二级联动开发成为很多政府和企业热衷的开发模式，此种模式可以解决开发前期的资金压力，开发企业可以通过对一二级整体规划和布局，来实现整体利益的最大化，从而保证开发企业能够获取利润。对政府来讲，此种模式不会为一级开发的资金考虑，但劣势是政府对一级开发的控制不够，特别是熟地的价格，对开发企业来讲，一二级联动开发的模式要求较高，要求开发企业同时具备一二级开发的资质和能力。
此外，政府控制模式即五统一模式，“统一征收、统一规划、统一开发、统一出让、统一管理”完全由政府组织实施，由土地储备机构作为土地一级开发的主体，承担开发的全部费用和风险，同时享受所有收益，仅通过招投标确定施工企业。但此种模式会给政府带来了巨大的资金压力，需要政府有很好的融资渠道。对政府而言，最大的优点是可以完全控制一级开发后的熟地价格，其次也便于政府实施土地一级开发的各项事务。
第三是由政府主导的市场化开发模式，由政府先通过招拍挂的形式确定开发企业并签订土地出让合同，由开发企业分阶段向政府支付土地出让金，政府依照合同的约定完成土地一级开发，达到开发企业实施二级开发的条件（熟地）经验收合格后移交土地，开发企业交付剩余的土地出让金。对政府而言，此种模式的最大优点是减轻了政府的资金压力，同时，政府也能完全控制一级开发的各项事务。
从以上三种开发模式的优劣对比分析来看，笔者认为，作为政府选择一二级联动开发是比较适合的，因为一二级联动开发可将大量开发风险转移给开发主体，目前我国经济进入新常态，如何有效的避免政府承担一级开发过程中的风险，成为面对经济新常态的最好方式。其次，一二级联动开发也可有效的调动民间资本的积极性，民间资本进入土地一级开发的市场，也能有效的刺激经济社会又快又好发展。
二、土地融资的模式
土地一级开发的过程中，需要大量的资金，比如土地征收、房屋拆迁、安置、补偿等更是资金需求量大的地方，而土地在完成一级开发和招拍挂前是无法取得土地出让金的，这样就会给开发主体带来很大资金压力，此外，土地一级开发周期长，难以预料的风险和影响开发的因素很多，因此，一级开发避免不了要进行融资。目前，土地融资的模式主要有四种。
第一，政府直接进行融资，即土地储备机构向银行借款，银行将借款支付给土地储备机构，由土地储备机构通过招标确定一级开发主体后，将开发资金分阶段支付，一级开发完成后，通过招拍挂将熟地转让给二级开发企业，取得土地出让金后偿还银行贷款和利息。此融资模式的优点是，解决了二级开发企业对一级开发主体的资金拖欠问题。但是，土地储备机构的融资能力受到较大限制。
第二，由一级土地开发主体或连同其他企业投资成立项目公司，由项目公司进行融资，一级开发主体提供担保。项目公司与金融机构签订借款合同，金融机构将资金支付给项目公司，由项目公司使用该笔资金进行土地一级开发，开发完成后，通过招拍挂方式将熟地转让给二级开发企业，二级开发企业将土地出让款一部分支付给项目公司，用于弥补一级开发主体的开发成本及额定收益。此种融资模式可以通过几家企业联合组建项目公司的方式投标获得土地一级开发权，并扩大项目公司的融资平台。
第三，一级土地开发主体直接融资，土地储备机构为一级开发主体提供担保，取得银行等金融机构的资金，金融机构将资金支付给一级开发主体，由一级开发主体进行开发，一级开发完成后，通过招拍挂将熟地出让给二级开发企业，二级开发企业将土地出让款一部分支付给土地储备机构，再由土地储备机构支付给一级开发主体，用于弥补一级开发主体的开发成本及额定收益和偿还金融机构的借款，并支付利息。此种融资模式虽解决了二级开发企业对一级开发主体的资金拖欠问题，但还是不能彻底解决金融机构承担风险和融资能力受到制约的问题。 第四，土地开发主体自行进行融资，一级开发主体以自有资产抵押向银行取得借款，金融机构将资金拨付给一级开发主体，由一级开发主体使用该资金进行土地一级开发，开发完成后，通过招拍挂方式将熟地出让给二级开发企业，二级开发企业将土地出让款一部分支付给一级开发主体，用于弥补一级开发主体的开发成本及额定收益。土地一级开发主体将借款偿还给金融机构，并支付利息。此融资模式增加了企业融资难度，提高了进入一级开发的门槛。但是，因为这个过程中需要由二级开发企业向一级开发主体支付一级开发的费用，所以实践中，经常发生拖欠费用的情况。 上述四种融资模式中，笔者认为第二种融资模式即成立项目公司进行融资比较适合目前政府的需求，成立项目公司融资可以规避政府直接融资的风险，将融资风险和一级开发风险转移至项目公司，同时，可以充分发挥企业力量完成融资，为土地一级开发提供有力保障。